到柬埔寨投资地产,你知道《土地法》是怎么规定的吗

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  这几年接触的到柬埔寨的投资人,问的最多的是地产投资业务。每次聊得最多的是土地的获取和升值潜力,这块讨论的已经很多了。这次我们重点聊柬埔寨土地法,解析土地法律法规要点。

  

  1、柬埔寨土地法律法规概况

  (1)1994年颁布《土地使用规划、城市化与建设法》

  (2)2001年修订版《土地法》

  (3)2010年通过《外国人不动产产权法》

  2、不动产的定义

  不动产包括依其自然属性、用途和法律确定的不动产;

  依其自然属性确定的不动产指所有自然的土地,如:林地、垦地、耕地、闲地、未耕地、滩涂及附着于土地的不可移动的人造建筑和改良;

  依其用途确定的不动产指滋生于土地或构成建筑,除非损坏或替换不可分离的物体,如:树木、建筑装饰材料等;

  依法律确定的不动产指不动产和动产的权利被法律确定为不动产。

  3、不动产行政管理部门和权属证明颁发部门为土地管理、城市规划与建设部

  4、关于私人所有权的剥夺

  私人的所有权除非因公共利益不可剥夺,剥夺所有权应按照法律和法规规定的方式和程序,需要支付公正的补偿。

  5、 所有权的变更

  国家可将国有不动产提供给柬籍的自然人或法人;

  一切所有权的转让或变更应按照销售、继承、交换、赠与或法院判决的要求进行。

  5、1979年以前不动产所有权的制度不予承认。

  6、获取土地所有权的资格

  伪造柬籍身份购买的土地将会被无偿收归国有。

  

  7、柬埔寨法人的认定

  51%以上的股份由柬籍自然人或法人持有的公司,为柬籍法人;股权比例以公司章程为准,股东签署的违背法律的私人协议无效。

  8、所有权的分类

  独立所有权、集体所有权、共有所有权(可分和不可分)。

  9、各类不动产的管理制度

  农业用地、森林、水道、湖泊、水库、海岸、河床、城市不动产、工业区建筑用地,考虑到社会经济需要、土地管理和城市建设,特别法规定不同的管理制度。

  10、公共机构的财产所有权

  国家、公共集体、公共机构、任何公法承认的公共法人或组织,可成为不动产的所有者。

  无继承人的或自愿给予国家的财产归国家所有。

  国有财产可分为国家共有财产和国家私有财产,任何对国家和公共法人的公共财产的非法、故意和欺诈取得应给予处罚,

  11、集体所有权

  集体所有权包括僧院的不动产、山地社会的不动产。

  不动产所有权由国家以集体所有权授予山地社会,山地社会之外的机构不可以取得属于山地社会的不动产的权利。

  12、关于占有取得所有权

  占有期限不少于5年,而且是和平的、无争议的占有,可申请所有权权属证明。

  法律生效前占有,可给予继续占有直到5年法定期限后,将取得所有权的权属证明。

  13、对于非法占有的处理

  经纪人或隐名占有人、法定占有人的代理人的占有,不能获取所有权,该不动产将收归国有。

  14、对非法占有的驱逐

  只有主管机构可代表国家和公共法人命令无权属证明或权属证明不全者撤离其不动产。

  转化成不动产所有权,应无疑义、非暴力、公开、继续并善意的占有。

  {!-- PGC_COLUMN --}

  

  16、占有转化过程中财产可交易

  等待占有转化为完全所有权的过程中,符合本法的占有构成对不动产的权利。此类财产可交换、转让和交易。

  17、占有权属证明的效力

  权属证明是占有的证据,但其本身不是所有权的权属证明,不是不可争议的,不具有决定性。

  在土地注册时对土地所有权无争议,占有权属证明才构成明确的无争议的财产所有权证明。

  禁止对私下据为己有或非法占有的不动产颁发占有权属证明。

  18、对国家公共财产的保护

  国家公共财产不能成为取得所有权的目标。

  未依本法规定的方式对国家公共财产的占有,其占有是不稳定的、非法的,无权对不动产的劳动和改善要求补偿。

  主管机构颁发给私人的国家或公共法人的公共财产的不动产占有权属证明无效。

  19、关于不动产争议占有的裁决程序

  占有人间不动产争议应按已有程序调查解决。调查结果应向土地管理、城市规划与建设部下的委员会汇报。该委员会应对争议作出决定。如对结果不满意,争议人可向法院投诉。

  

  20、关于土地许可

  土地许可是占有土地,并行使法定权利,主管机关颁发合法文件。

  土地许可的最长期限为99年,许可颁发后12个月内必须开发,否则撤销许可,没有任何补偿。

  21、关于获取不动产所有权

  不动产所有权可以通过买卖、交换、赠予或继承方式取得,配偶之间的销售合同无效。

  22、关于不动产出售和购买的限制

  以下人不可出售不动产: 不是提供出售财产的所有人; 未经其他共有所有人同意的不可分财产的共有所有人; 其财产被没收的人。

  23、关于继承取得不动产所有权

  实际占有的不动产未注册或登记,但已按法律要求合法地占有,可以通过继承转让。

  24、关于不动产的赠与

  书面、法定格式并在登记部门注册的不动产赠与才可对抗第三人。

  25、关于私人所有权

  除非法律禁止,土地的所有者可以自愿种植、开发和建筑任何事物,对其开发或建筑有所有权。

  不动产所有者可依法自由对其财产进行开发或变更原始形式或结构。

  26、所有权的孳息

  不动产所有者有权获得其财产的所有种类的孳息,包括自然孳息和人工孳息。

  源于土地耕作的果实属于其土地所有者,只要他向第三方支付了耕作、劳动和种子费。

  27、关于地上建筑

  建筑、工厂或改进的材料不属于土地所有者的,应向材料所有者支付材料费用。所有者毁坏材料,应赔偿,但材料的所有者无权拆迁已完的工程。

  28、关于冲积土壤的使用

  冲积土壤应使河沿岸土地的所有者受益,对于可漂浮或航行的冲积土壤,要保留沿岸的航道。

  发生洪水造成河岸土地流失,流入到下游或对岸,失去土地的所有者可在事发后一年内要求归还土地;超过此时限,除非获得土地的所有者已不再占有,否则无权要求。

  支流或渠道中新形成的可航行或可漂浮的任何土地增值应属于国家。

  

  29、不动产的租赁

  不动产所有者可以向其他人租赁,分为不定期租赁与定期租赁。定期租赁包括短期附加续租选择权的租赁和15年以上的长期租赁,所有者的明示同意或授权,可以分租。

  30、关于土地规划

件应由法令而定。

  如遇紧急情况或公共利益需要,为公共秩序,法律可另外规定立即实施的土地规划,限制所有权的使用。

  31、关于受限的财产权

  当非所有者享受其财产权时,发生受限的财产权。所有者的剩余权利也称原所有权(BARE OWNERSHIP)。

  受限的财产权的形式包括地役权、使用和居住权及便宜权。

  32、关于地役权

  地役权是非不动产的所有者在不超过其寿命的时限内的权利。

  书面或法定格式的地役合同有法定效力,在土地登记部门注册,可对抗第三方。

  33、使用和居住权

  使用权是允许受益人为其需要和其家庭的需要对土地的成果享受的权利。居住权是允许受益人为其需要和其家庭的需要占有房屋的权利。

  34、关于便宜权

  便宜权分为自然便宜权、法律便宜权、合同便宜权。

  便宜权可依该地的状况因自然、法律、合同成立,由法律或所有人间的协议而定。

  35、关于所有权

  不可分的所有权指几个人所有的对某项特殊财产的所有权,每个人有一份财产,但财产在他们当中不可分。

  不可分所有人的份额推定为平等。不可分所有人共同行使不可分所有权,除非有任何相反协议。

  不能强迫任何人保留不可分财产所有权。在任何时候,应任何不可分所有人的要求,可以分割财产。

  36、关于抵押

  抵押是一种担保,它不转移拥有该不动产,允许债权人在债务到期时通过法院出售该不动产,对售价有优先受偿权。

  只有在土地登记机构注册的不动产才可抵押。 抵押合同必须在主管机构或被授权律师前以法定形式制定。必须在主管机构注册。

  37、关于质押

  质押是债务人向债权人转移不动产作为偿付保证的合同。债权人有权比无担保的其他债权人优先就该财产出售获得补偿。质押合同成立,债权人可就利息或本息留置该财产。

  

  质押合同应书面以法定格式在主管机构前制定并注册。

  未注册的质押合同将使债权人丧失担保的权利,债权人只有权依现行法要求补偿。

  质押财产应在债务人偿清债务后归还债务人。

  38、关于典当

  典当合同应书面、法定格式并在登记机构注册。

款无效。

  典当合同只授权债权人在法庭上对不动产的清算有优先于其他债权人的受偿权。

  39、关于登记机构

  在土地管理和城市规划与建设部监管下的登记机构应履行以下职责:确定财产、设立登记索引图、颁发所有权证明、注册土地并将一片土地的性质、面积、所有人及有关记载通知所有的人。

  

  40、关于登记调查

  登记机构可要求政府、军队或警察协助进行现场登记调查。除登记机构外任何机构无权确定共用土地的所有人、土地的性质或土地的测量。

  41、登记注册和文件

  登记机构有义务设登记索引图和注册簿。登记索引图包括已被系统注册的土地、所有公用和私人标明的地界及土地的划分,如耕地、林地、被淹地、工业建筑用地等。每一财产有其编号。

  42、关于登记证明和材料

  登记证明构成官方确定的法律文件,任何人不动产转让订立的销售、赠予、交换、继承的文件,必须在登记机构记载。

  |本文大约3600字

  |建议阅读时间:20分钟

  这几年接触的到柬埔寨的投资人,问的最多的是地产投资业务。每次聊得最多的是土地的获取和升值潜力,这块讨论的已经很多了。这次我们重点聊柬埔寨土地法,解析土地法律法规要点。

  

  1、柬埔寨土地法律法规概况

  (1)1994年颁布《土地使用规划、城市化与建设法》

  (2)2001年修订版《土地法》

  (3)2010年通过《外国人不动产产权法》

  2、不动产的定义

  不动产包括依其自然属性、用途和法律确定的不动产;

  依其自然属性确定的不动产指所有自然的土地,如:林地、垦地、耕地、闲地、未耕地、滩涂及附着于土地的不可移动的人造建筑和改良;

  依其用途确定的不动产指滋生于土地或构成建筑,除非损坏或替换不可分离的物体,如:树木、建筑装饰材料等;

  依法律确定的不动产指不动产和动产的权利被法律确定为不动产。

  3、不动产行政管理部门和权属证明颁发部门为土地管理、城市规划与建设部

  4、关于私人所有权的剥夺

  私人的所有权除非因公共利益不可剥夺,剥夺所有权应按照法律和法规规定的方式和程序,需要支付公正的补偿。

  5、 所有权的变更

  国家可将国有不动产提供给柬籍的自然人或法人;

  一切所有权的转让或变更应按照销售、继承、交换、赠与或法院判决的要求进行。

  5、1979年以前不动产所有权的制度不予承认。

  6、获取土地所有权的资格

  伪造柬籍身份购买的土地将会被无偿收归国有。

  

  7、柬埔寨法人的认定

  51%以上的股份由柬籍自然人或法人持有的公司,为柬籍法人;股权比例以公司章程为准,股东签署的违背法律的私人协议无效。

  8、所有权的分类

  独立所有权、集体所有权、共有所有权(可分和不可分)。

  9、各类不动产的管理制度

  农业用地、森林、水道、湖泊、水库、海岸、河床、城市不动产、工业区建筑用地,考虑到社会经济需要、土地管理和城市建设,特别法规定不同的管理制度。

  10、公共机构的财产所有权

  国家、公共集体、公共机构、任何公法承认的公共法人或组织,可成为不动产的所有者。

  无继承人的或自愿给予国家的财产归国家所有。

  国有财产可分为国家共有财产和国家私有财产,任何对国家和公共法人的公共财产的非法、故意和欺诈取得应给予处罚,

  11、集体所有权

  集体所有权包括僧院的不动产、山地社会的不动产。

  不动产所有权由国家以集体所有权授予山地社会,山地社会之外的机构不可以取得属于山地社会的不动产的权利。

  12、关于占有取得所有权

  占有期限不少于5年,而且是和平的、无争议的占有,可申请所有权权属证明。

  法律生效前占有,可给予继续占有直到5年法定期限后,将取得所有权的权属证明。

  13、对于非法占有的处理

  经纪人或隐名占有人、法定占有人的代理人的占有,不能获取所有权,该不动产将收归国有。

  14、对非法占有的驱逐

  只有主管机构可代表国家和公共法人命令无权属证明或权属证明不全者撤离其不动产。

  转化成不动产所有权,应无疑义、非暴力、公开、继续并善意的占有。

  {!-- PGC_COLUMN --}

  

  16、占有转化过程中财产可交易

  等待占有转化为完全所有权的过程中,符合本法的占有构成对不动产的权利。此类财产可交换、转让和交易。

  17、占有权属证明的效力

  权属证明是占有的证据,但其本身不是所有权的权属证明,不是不可争议的,不具有决定性。

  在土地注册时对土地所有权无争议,占有权属证明才构成明确的无争议的财产所有权证明。

  禁止对私下据为己有或非法占有的不动产颁发占有权属证明。

  18、对国家公共财产的保护

  国家公共财产不能成为取得所有权的目标。

  未依本法规定的方式对国家公共财产的占有,其占有是不稳定的、非法的,无权对不动产的劳动和改善要求补偿。

  主管机构颁发给私人的国家或公共法人的公共财产的不动产占有权属证明无效。

  19、关于不动产争议占有的裁决程序

  占有人间不动产争议应按已有程序调查解决。调查结果应向土地管理、城市规划与建设部下的委员会汇报。该委员会应对争议作出决定。如对结果不满意,争议人可向法院投诉。

  

  20、关于土地许可

  土地许可是占有土地,并行使法定权利,主管机关颁发合法文件。

  土地许可的最长期限为99年,许可颁发后12个月内必须开发,否则撤销许可,没有任何补偿。

  21、关于获取不动产所有权

  不动产所有权可以通过买卖、交换、赠予或继承方式取得,配偶之间的销售合同无效。

  22、关于不动产出售和购买的限制

  以下人不可出售不动产: 不是提供出售财产的所有人; 未经其他共有所有人同意的不可分财产的共有所有人; 其财产被没收的人。

  23、关于继承取得不动产所有权

  实际占有的不动产未注册或登记,但已按法律要求合法地占有,可以通过继承转让。

  24、关于不动产的赠与

  书面、法定格式并在登记部门注册的不动产赠与才可对抗第三人。

  25、关于私人所有权

  除非法律禁止,土地的所有者可以自愿种植、开发和建筑任何事物,对其开发或建筑有所有权。

  不动产所有者可依法自由对其财产进行开发或变更原始形式或结构。

  26、所有权的孳息

  不动产所有者有权获得其财产的所有种类的孳息,包括自然孳息和人工孳息。

  源于土地耕作的果实属于其土地所有者,只要他向第三方支付了耕作、劳动和种子费。

  27、关于地上建筑

  建筑、工厂或改进的材料不属于土地所有者的,应向材料所有者支付材料费用。所有者毁坏材料,应赔偿,但材料的所有者无权拆迁已完的工程。

  28、关于冲积土壤的使用

  冲积土壤应使河沿岸土地的所有者受益,对于可漂浮或航行的冲积土壤,要保留沿岸的航道。

  发生洪水造成河岸土地流失,流入到下游或对岸,失去土地的所有者可在事发后一年内要求归还土地;超过此时限,除非获得土地的所有者已不再占有,否则无权要求。

  支流或渠道中新形成的可航行或可漂浮的任何土地增值应属于国家。

  

  29、不动产的租赁

  不动产所有者可以向其他人租赁,分为不定期租赁与定期租赁。定期租赁包括短期附加续租选择权的租赁和15年以上的长期租赁,所有者的明示同意或授权,可以分租。

  30、关于土地规划

件应由法令而定。

  如遇紧急情况或公共利益需要,为公共秩序,法律可另外规定立即实施的土地规划,限制所有权的使用。

  31、关于受限的财产权

  当非所有者享受其财产权时,发生受限的财产权。所有者的剩余权利也称原所有权(BARE OWNERSHIP)。

  受限的财产权的形式包括地役权、使用和居住权及便宜权。

  32、关于地役权

  地役权是非不动产的所有者在不超过其寿命的时限内的权利。

  书面或法定格式的地役合同有法定效力,在土地登记部门注册,可对抗第三方。

  33、使用和居住权

  使用权是允许受益人为其需要和其家庭的需要对土地的成果享受的权利。居住权是允许受益人为其需要和其家庭的需要占有房屋的权利。

  34、关于便宜权

  便宜权分为自然便宜权、法律便宜权、合同便宜权。

  便宜权可依该地的状况因自然、法律、合同成立,由法律或所有人间的协议而定。

  35、关于所有权

  不可分的所有权指几个人所有的对某项特殊财产的所有权,每个人有一份财产,但财产在他们当中不可分。

  不可分所有人的份额推定为平等。不可分所有人共同行使不可分所有权,除非有任何相反协议。

  不能强迫任何人保留不可分财产所有权。在任何时候,应任何不可分所有人的要求,可以分割财产。

  36、关于抵押

  抵押是一种担保,它不转移拥有该不动产,允许债权人在债务到期时通过法院出售该不动产,对售价有优先受偿权。

  只有在土地登记机构注册的不动产才可抵押。 抵押合同必须在主管机构或被授权律师前以法定形式制定。必须在主管机构注册。

  37、关于质押

  质押是债务人向债权人转移不动产作为偿付保证的合同。债权人有权比无担保的其他债权人优先就该财产出售获得补偿。质押合同成立,债权人可就利息或本息留置该财产。

  

  质押合同应书面以法定格式在主管机构前制定并注册。

  未注册的质押合同将使债权人丧失担保的权利,债权人只有权依现行法要求补偿。

  质押财产应在债务人偿清债务后归还债务人。

  38、关于典当

  典当合同应书面、法定格式并在登记机构注册。

款无效。

  典当合同只授权债权人在法庭上对不动产的清算有优先于其他债权人的受偿权。

  39、关于登记机构

  在土地管理和城市规划与建设部监管下的登记机构应履行以下职责:确定财产、设立登记索引图、颁发所有权证明、注册土地并将一片土地的性质、面积、所有人及有关记载通知所有的人。

  

  40、关于登记调查

  登记机构可要求政府、军队或警察协助进行现场登记调查。除登记机构外任何机构无权确定共用土地的所有人、土地的性质或土地的测量。

  41、登记注册和文件

  登记机构有义务设登记索引图和注册簿。登记索引图包括已被系统注册的土地、所有公用和私人标明的地界及土地的划分,如耕地、林地、被淹地、工业建筑用地等。每一财产有其编号。

  42、关于登记证明和材料

  登记证明构成官方确定的法律文件,任何人不动产转让订立的销售、赠予、交换、继承的文件,必须在登记机构记载。